Prix construction de maison bois

Déterminer un budget prévisionnel

Il faut envisager l’achat du terrain, la construction de la maison et son agencement. C’est le moment d’aller voir son banquier, de vérifier ses apports personnels, de connaître sa capacité d’emprunt, éventuellement de comprendre comment se servir de son PEL, obtenir un PTZ, et de se renseigner sur d’autres financements aidés ( auprès de la Région, entre autres… )

PEL : l’utilisation d’un Plan d’Épargne Logement pour acheter sa résidence principale, outre le faible taux de prêt qui lui est associé, ouvre les droits à une prime versée par l’État. Son montant correspond à un certain pourcentage des intérêts, en fonction de la date d’ouverture du PEL. Exemple : 40 % des intérêts pour les PEL ouverts entre le 1er mars 2011 et le 1er février 2015, 50 % des intérêts pour ceux souscrits après cette date.

PTZ : en 2017, le prêt à taux 0 % s’adresse à l’essentiel des ménages ( les plafonds de ressources sont élevés ), octroie un montant conséquent ( jusqu’à 40 % du coût du logement ; plafonné à 138 000 € ) et bénéficie de conditions de remboursement favorables (tous les emprunteurs bénéficient d’un différé de remboursement), pour l’acquisition d’un logement neuf qui respecte les normes énergétiques en vigueur ( RT 2012 et label BBC ) ou pour l’achat d’un logement ancien ( sous conditions de travaux ) partout en France.

Choisir le terrain

S’il est isolé, la taille du terrain est généralement importante, ce qui permet de construire plus librement. Mais il vous faudra veiller à raccorder la maison aux réseaux d’eau et électricité, et même parfois aux routes !

Il faudra aussi tenir compte de la distance avec les zones urbaines ( transports, commerces, services ). Un terrain en lotissement est une solution souvent plus rapide et facile, puisque les démarches administratives peuvent être effectuées par le lotisseur. Un terrain viabilisé offre l’assurance du raccordement aux réseaux.

Cependant, des contraintes de construction peuvent être imposées : le cahier des charges du lotissement doit être lu précisément avant toute décision. De manière générale, il faut s’interroger sur le cadre de vie souhaité ( zone urbaine, en périphérie, à la campagne ), sur le coût du terrain ( prix HT et TTC ), le montant des taxes supplémentaires, le coût des éventuels raccordements en électricité et en eau, sa configuration et son environnement ( odeurs, nuisances sonores, proximité des commerces, écoles et services, accès autoroutier et transports en commun ).

Il ne faut pas hésiter à chercher des informations. Cela passe par la consultation du Plan Local d’Urbanisme ( PLU ), disponible en mairie. Il est aussi bon de savoir si le terrain envisagé possède un certificat d’urbanisme : ce dernier indique la situation du terrain au regard des dispositions d’urbanisme et de limitations administratives au droit de la propriété ( servitudes d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique… ). Il précise éventuellement les différentes normes architecturales à respecter ( forme de la toiture, couleur des matériaux, etc. ). Enfin, il faut prendre connaissance des risques naturels ( séismes, inondations… ) du lieu.

Toutes ces informations seront à transmettre au professionnel auquel vous allez confier votre projet de logement. Orientation, architecture, fondations et chantier sont fortement influencés par ces données.

Commander une étude de sol

Si certains départements affectés par des risques particuliers ( séismes, glissements de terrain, argiles gonflantes, présence de vides… ) imposent une étude de sol, la démarche n’est pas obligatoire. Mais elle est vivement conseillée. Elle permet d’adapter les fondations de l’habitation au contexte géologique local ( argile, remblais, cavité souterraine, hydromorphie, nappe phréatique… ).

Lors de la signature du contrat de construction, le futur propriétaire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage pour se prémunir des éventuels désordres pouvant toucher sa maison. S’il est en mesure de fournir une étude de sol, la sinistralité sera moins élevée, tout comme la prime d’assurance : Certaines compagnies consentent une réduction pouvant atteindre 40 à 50 % sur l’assurance dommages-ouvrage, ce qui permet d’amortir l’étude de sol ( 1 % du prix de la maison ).

Type de construction

Une fois le terrain acquis, il faut déterminer le style de la maison. Architecture, aménagement, respect des traditions régionales : ces aspects sont à prendre en compte. L’ossature bois avec bardage ou enduits en façade, le poteaux-poutres, ou le bois massif (panneaux, madriers ou rondins) sont des systèmes de construction plus ou moins acceptés en fonction des PLU.

Il faut encore réfléchir au type de construction :
– sur plan type ;
– sur plan type, en hors d’eau hors d’air, puis réaménagée à son goût avec ou sans l’aide d’un professionnel ;
– conçue sur plan par un architecte.

La réalisation des plans de la maison est une étape essentielle. Les constructeurs bois, les architectes et les maîtres d’œuvre disposent souvent d’un catalogue de réalisations. Certains constructeurs proposent des modèles de maison déclinés en différentes superficies. Mais, pour construire une maison spécifiquement adaptée au terrain, à la configuration familiale ou aux préférences esthétiques, le plan sur mesure reste la meilleure solution. L’architecte, le constructeur ou un bureau d’études peuvent assurer cette mission.

CCMI, architecte ou maître d’œuvre, comment choisir ?

Signer un «  Contrat de Construction de Maison Individuelle  » ( CCMI ) avec un professionnel garantit que celui-ci travaille en toute légalité et protège les particuliers en cas de litiges. Le constructeur s’engage à réaliser les travaux conformément aux règles des Codes de la Construction et de l’Urbanisme. Mais aussi, à tenir les délais et à ne pas dépasser le prix convenu. Parce qu’il est extrêmement réglementé, le CCMI offre un degré de sécurité juridique élevé et apparait comme particulièrement rassurant.

Dans un contrat de CCMI ( avec fourniture de plans ), on doit trouver :
– les informations générales : la désignation du terrain ; les justifications des garanties de remboursement, de livraison ( souscrite par le constructeur ), ainsi que l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ( souscrite par le client ) ; il doit être mentionné que le client a la possibilité de se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux, etc.
– les détails sur la construction : les caractéristiques techniques du bâtiment ; la conformité aux Codes de la Construction et de l’Urbanisme ; le permis de construire ; la date de début du chantier ; le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard ; etc.
– le prix et les modalités de financement : il doit être fait mention du coût de la maison et du coût des travaux réservés ( s’ils sont réalisés par vos soins ) ainsi que des modalités de règlement et de financement, avec le détail des prêts.
– les conditions suspensives : l’obtention des prêts, du permis de construire, des différentes assurances et garanties, et l’acquisition effective du terrain.

Si le CCMI est signé sans fourniture de plan, le contrat écrit contient moins de détails, notamment concernant les modalités de financement. Les conditions suspensives sont alors facultatives.

Julie Pérocheau – co-gérante ARCADIAL / constructeur de maisons bois CCMI
« Il faut être conscient que l’achat du terrain représente une part importante du budget. Chez nous, en Vendée, le prix du foncier en zone littorale est élevé, près de 300 € le m², mais à l’intérieur des terres, à seulement 30 km des plages, les prix chutent. Nous accompagnons souvent nos clients dans le choix du terrain. Il faut vérifier son environnement, sa forme, son relief, son exposition, s’il est viabilisé, facile d’accès. Ce sont des points qui auront leur importance dans l’évolution du projet, l’architecture de la maison et l’organisation du chantier. Bien évidemment, ces paramètres vont avoir une influence sur le coût global ».

Le rôle de l’architecte

L’architecture est une profession réglementée, l’architecte est inscrit à l’Ordre des architectes après avoir obtenu un diplôme (D.E.) au terme de 5 années d’études. L’architecte crée sa société avec des garanties et des assurances. Le recours à un architecte est une solution rassurante, qui s’adapte particulièrement bien aux constructions nouvelles et originales.

L’expertise d’un architecte est en outre obligatoire dès que la surface plancher atteint 150 m² ( pour les permis de construire déposés avant le 1er mars 2017, ce seuil est de 170 m²). L’intervention d’un architecte peut se limiter à la conception des plans, à une mission d’études ( plans, obtention du permis de construire, conception technique ) sans participer à la réalisation du projet, mais il peut également vous accompagner jusqu’à la fin des travaux.

Il peut aussi faire office de conseil. Il peut, par exemple, participer au choix du terrain, et même aider à sa négociation, en fonction de sa complexité, des fondations à mettre en place, ou établir un premier devis afin de faciliter l’obtention d’un prêt. Sa vision globale du projet par rapport à des ratios et à son expérience sont une plus-value appréciée des banquiers.

C’est au client de définir la mission de l’architecte. Dès lors que l’architecte gère un projet de bout en bout, il en devient le chef d’orchestre. Il rédige les appels d’offres pour les différents lots et soumet les réponses à son client. Le code déontologique de l’architecte lui interdit d’imposer une entreprise. C’est le client qui décide et paraphe les différents contrats avec les entreprises. Sur le chantier, l’architecte est maître d’œuvre. Il coordonne les corps de métier.

Mais le client conserve son droit de regard sur les travaux et peut modifier son projet sous réserve de cohérence, de plans retravaillés, de devis recalculé. Les services d’un architecte, pour une mission complète, correspondent à 12 % du montant global. La somme correspond pour un tiers, au travail de conception, un tiers pour les démarches administratives et la sélection des entreprises et un tiers pour sa fonction de maître d’œuvre sur le chantier.

Les critères de sélection d’un cabinet d’architecture sont comparables à ceux d’une entreprise CCMI : rencontrer plusieurs professionnels avant de faire son choix ; se renseigner sur son parcours et ses compétences, vérifier son carnet de disponibilités (respect des délais) et s’assurer des assurances-garanties.

Déclaration d’ouverture de chantier

Après l’obtention du permis de construire, le délai pour réaliser les travaux est de deux ans. La déclaration d’ouverture des travaux est obligatoire. Le début des travaux se concrétise par la livraison de matériel, le terrassement ou l’installation de palissades autour du chantier. Il est possible de la déclarer en ligne. Il suffit du numéro de permis de construire.

La formule classique consiste à remplir un formulaire cerfa et de le déposer à la mairie dont dépend le chantier. Ou encore de l’envoyer en recommandé avec avis de réception. Les travaux terminés devront également être déclarés en mairie au moyen de la déclaration d’achèvement des travaux.

Réception des travaux

La réception des travaux intervient obligatoirement avant tout emménagement. Sur convocation du constructeur ou du maître d’œuvre, et en présence des différents entrepreneurs, le client doit se rendre sur le chantier et constater le bon achèvement des travaux et leur conformité au contrat.

La réception des travaux se traduit concrètement par la signature d’un procès-verbal signé par les différents professionnels présents et par le maître d’ouvrage. Il est possible de faire appel à un professionnel du bâtiment pour vérifier l’état du chantier, car la réception des travaux exige la plus grande attention : tous les travaux exécutés doivent être parfaitement conformes aux caractéristiques précisées dans le contrat ( surface, nature des matériaux, etc. ), ses annexes et les différentes notices descriptives.

Il faut ensuite vérifier le bon fonctionnement de tous les éléments et équipements : ouvrir et fermer chaque porte, chaque fenêtre et chaque arrivée d’eau, tester le fonctionnement des interrupteurs électriques, du chauffage et des éventuels systèmes d’aération, … dans toutes les pièces de la cave ( garage, sous-sol ) au grenier. Ce document constitue la base des recours à exercer par la suite. C’est là aussi que l’on y mentionne les éventuelles réserves.

Garanties et Assurances

Ces garanties et ces documents étant indispensables, toute entreprise qui n’est pas à même de les présenter doit être écartée du projet. La garantie de parfait achèvement des travaux couvre l’ensemble des désordres et des malfaçons qui ont été notés sur le procès-verbal de réception des travaux, ou qui sont apparus au cours de l’année qui suit. Si un dommage survient, le constructeur est obligé de prendre en charge sa réparation, sauf s’il est dû à un mauvais entretien de la part du client. La garantie de parfait achèvement figure dans le Code civil.

Il s’agit d’une garantie légale dont il ne peut pas s’exonérer. Le maître d’ouvrage peut donc faire valoir cet article de loi en cas de litige. Le responsable est l’entreprise qui a directement contracté avec le client, même si elle a sous-traité l’exécution des travaux défectueux. Dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l’entreprise qui a accordé sa garantie de livraison au constructeur est tenue, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres signalés lors de la réception.

Si les dommages ne sont pas réparés dans les délais prévus, le client peut saisir la justice, dans le délai d’un an après la réception des travaux, pour demander des indemnités de retard. Il peut aussi obtenir l’autorisation de faire exécuter ces réparations par une autre entreprise et d’en demander le remboursement.

Quant à la garantie de livraison à prix et délais convenus, elle est obligatoire pour tous les constructeurs, les entrepreneurs, les maîtres d’œuvre ou les artisans qui se lancent dans la construction d’une maison. Elle permet de protéger l’acheteur contre un risque éventuel d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat de départ. Cette garantie est essentielle car même en cas de défaillance du constructeur, l’acheteur est assuré que la maison sera construite dans les meilleures conditions.

La garantie de livraison à prix et délais convenus est souscrite par le constructeur et non par l’acheteur. Elle entre en vigueur le jour de l’ouverture du chantier et prend fin à la réception des travaux.

Loïc de Saint-Quentin secrétaire général d’AFCOBOIS

« Le constructeur doit avoir pignon sur rue et des références. Un site web ne suffit pas. Il faut pouvoir rencontrer le professionnel dans ses bureaux, visiter ses ateliers de fabrication, éventuellement découvrir une maison témoin, ou visiter des réalisations et échanger avec leurs occupants sur la façon dont s’est déroulé leur chantier. Le constructeur de maison individuelle doit être en mesure de fournir ses justificatifs d’assurances, souscrites pour couvrir les dommages éventuels rencontrés lors d’un chantier. Ses documents sont renouvelés tous les ans. Seuls ceux de l’année en cours sont valables. N’hésitez pas, également, à vérifier les données financières de toutes les sociétés mentionnées sur le contrat de construction ».

Autre garantie dont bénéficie le maître d’ouvrage après la réalisation de la construction, c’est la garantie biennale ( deux ans ) des éléments d’équipements. Elle concerne les éléments d’équipements qui peuvent être dissociés de la construction et enlevés, ou remplacés, sans détériorer l’habitation : il s’agit des équipements ménagers, portes, fenêtres, revêtements muraux, volets, robinets, moquettes, …

En cas de défauts, de malfaçons ou de dysfonctionnements, ces éléments d’équipements doivent être réparés ou remplacés par l’entrepreneur concerné.

Sauf s’il prouve une mauvaise utilisation du client. La demande doit intervenir dans les deux ans qui suivent la réception des travaux. Là encore, il s’agit d’une garantie légale dont le constructeur ou l’entrepreneur ne peut s’affranchir. Enfin, il y a la garantie décennale ( 10 ans ). Elle ne concerne que les travaux de construction ( garage, véranda, terrasse, … ), les ouvrages immobiliers et certains travaux intérieurs quand ils sont indissociables du bâtiment ou du gros œuvre tels qu’une cuisine encastrée, un carrelage, une cheminée scellée, un chauffage dont les canalisations sont encastrées, …

Attention : elle ne couvre pas tous les types de malfaçons ou de désordres, au contraire de la garantie de parfait achèvement. Seuls, les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment et ceux qui rendent l’immeuble impropre à sa destination (quand le logement devient inhabitable du fait d’infiltrations d’eau … ), sont couverts. Exemples : effondrement, glissement de terrain, infiltrations d’eau dues à un défaut d’étanchéité d’une toiture, etc.

En revanche, si des fissures apparaissent sur un mur ou un plafond, sans en compromettre la solidité, elles ne sont pas couvertes par la garantie décennale. La décennale est obligatoire pour le constructeur et pour l’entreprise de construction bois. L’attestation de décennale doit être renouvelée tous les ans.

En l’absence de ce document, si le constructeur affirme qu’il l’a renouvelée, ne pas hésiter à contacter son assureur afin de vérifier. Important : En cas de travaux susceptibles de mettre en jeu la garantie décennale, le client doit obligatoirement souscrire une garantie dommages-ouvrage pour obtenir le paiement rapide des travaux de réparation relevant de la garantie décennale. La garantie dommages-ouvrage débute à l’expiration de la garantie de parfait achèvement pour une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux.

S’il s’agit de défauts qui ne concernent pas les travaux de construction ou qui ne compromettent pas la solidité du bâtiment, il faut alors mettre en œuvre la responsabilité contractuelle de
l’entrepreneur et prouver qu’il a commis une faute ou une négligence. Faute d’accord amiable, ce type de litige débouche automatiquement devant les tribunaux. Sachez qu’un bon professionnel sera encore à même de vous fournir :
– une attestation d’assurance en responsabilité civile professionnelle
– une notice descriptive, précisant les matériaux et les prestations inclus dans le prix et ceux qui feront l’objet d’un supplément
– une notice d’information indiquant très précisément les engagements que prend l’entrepreneur
– une garantie financière d’achèvement, donnée par un organisme financier ou par une banque
– une garantie financière de remboursement en cas de non-achèvement de la maison ou de dédommagement en cas de retard.

La qualité du dialogue fait la différence

En conclusion, le choix du partenaire, constructeur ou architecte tient beaucoup du relationnel. Si, au niveau conception, vous recherchez un produit plutôt «  standard  », ou semi-industrialisé, vous pouvez vous adresser à un constructeur. Pour une construction plus personnalisée, penchez plutôt pour un architecte. Il existe aussi des constructeurs ou entreprises de construction bois, notamment organisés en coopérative, qui proposent une démarche totalement personnalisée. En matière de garanties, la loi française a fait de la protection du client une priorité avec 3 garanties obligatoires pour les professionnels : la garantie de «  parfait achèvement  », la «  garantie biennale  » et la «  garantie décennale  ». À rappeler aussi que le contrat CCMI intègre l’assurance dommage-ouvrages du client. Celui-ci n’a pas besoin d’en souscrire une personnellement.

Adrien Martin – co-fondateur – Archidvisor.com, plateforme de mise en relation entre particuliers et architectes : « On choisit un architecte parce qu’il a les bonnes compétences par rapport à son projet. Dans le cas d’une construction bois, l’expérience est impérative. L’architecte écoute son client et fait toujours plusieurs propositions. Chaque famille a sa propre manière de vivre. Chaque projet a ses contraintes ( financement, délais, urbanisme ). Travailler avec un architecte, c’est entamer une discussion, avec de nombreux allers-retours, pour aboutir à un plan qui intègre toutes les contraintes. Le contrat signé entre les deux parties émane de l’Ordre des architectes. Il mentionne l’intégralité de la mission, en détails, les délais et le budget. Celui-ci doit être respecté, même s’il est généralement accompagné d’une marge de tolérance ».

Texte : Mireille Mazurier