Des taux très bas, des conditions d’emprunt qui s’améliorent, des prix stabilisés : les conditions pour acheter neuf et investir restent favorables, même si, crise sanitaire oblige, l’offre est en recul.
Pourquoi acheter dans le neuf ?
Du confort, des espaces extérieurs (balcons, terrasses), des économies d’énergie, des charge maîtrisées, zéro travaux : les atouts du neuf sont réels. Mais la plupart des chantiers ayant pris du retard, il va falloir être patient pour faire construire sa maison…
Les plus convaincus, les jeunes de 20 à 30 ans
Selon une étude Deloitte/Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) publiée fin 2020, 95% des jeunes considèrent que l’accession à la propriété n’est pas un archaïsme. 60% privilégient l’achat d’un logement dans le neuf plutôt que dans l’ancien. Les plus âgés sont eux aussi sensibles aux atouts du neuf, qu’il s’agisse d’habiter ou d’investir.
Vous avez un projet ? nous vous proposons un état des lieux du crédit et du marché pour vous aider à le concrétiser
Taux immobiliers restent très bas pour 2021
En février, les taux affichent toujours des niveaux très attractifs. Pour un prêt sur 20 ans, la moyenne tourne autour de 1,10% hors assurances et garanties.
Ces taux immobiliers vont rester bas pendant les prochains mois et sans doute jusqu’à la fin de 2021.
Conditions de crédit
Il est désormais possible de consacrer jusqu’à 35% de ses revenus au remboursement du crédit, contre 33% auparavant. La durée maximum du crédit passe de 25 à 27 ans.
Attention : Pour emprunter, il faut toujours au moins 10% d’apport personnel, des comptes bancaires dans le vert et une situation professionnelle stable.
Quelles sont les aides financières?
Le PTZ, Prêt à taux Zéro , prolongé jusqu’à fin 2022
Ce crédit gratuit encourage l’achat de la première résidence principale dans le neuf. Prolongé jusqu’à fin 2022, il est accordé sous condition de ressources. Son montant est fonction de la composition familiale et de la zone où se situe le projet.
Le PTZ renforce le montage financier puisqu’il est considéré comme apport personnel. Et permet de faire des économies puisqu’il n’y a pas d’intérêts à payer. L’avantage est d’importance d’autant que le PTZ peut atteindre 138.000 € max !
Il est distribué par quasiment toutes les banques. Pour son obtention, il est incontournable de souscrire une assurance décès-invalidité. Il faut aussi une garantie de remboursement (hypothèque ou caution). Selon les ressources du ménage, le PTZ se rembourse en tout ou partie après le crédit principal qui l’accompagne.
Bénéficiez de la TVA à 5,5%, c’est dans le neuf!
Acheter neuf un logement permet de bénéficier d’une TVA à 5,5 %, contre un taux à 20% normalement. Accordée selon des critères de ressources, cette aide concerne uniquement les logements construits en zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine permettant l’acquisition d’un logement neuf à un taux de TVA à 5,5% au lieu de 20%) ou dans des quartiers prioritaires de la ville (QPV).
L’avantage n’est pas négligeable sur le prix d’un appartement ou d’une maison neuve. De plus, cette TVA réduite est cumulable avec le PTZ ou l’APL accession.
La location-accession (PSLA)
Le PSLA est une location avec option d’achat. Devenir propriétaire de son logement après l’avoir loué quelques temps, c’est possible en passant par le Prêt Social Location Accession (PSLA).
Avant de devenir propriétaire, le locataire verse un montant qui correspond au montant d’un loyer mensuel et des charges. Cette redevance est accordée sous conditions de ressources. Elle comprend une partie réservée à l’acquisition et permet de constituer un apport une fois l’option d’achat activée. Cette « épargne » est calculée sur les capacités financières du locataire-accédant.
Plafonné selon la zone géographique, le prix d’ un appartement en PSLA est entre 20 et 30% moins cher que les prix du marché. Cette formule est assortie de plusieurs garanties essentielles :
– La garantie de relogement si vous ne voulez plus acheter le logement
– La garantie de rachat du logement en cas d’accident de la vie (divorce, décès, chômage longue durée, mutation professionnelle…)
– La garantie de revente dans les 10 ans.
Outre le prix plafonné et la possibilité d’acheter sans apport personnel, la location-accession propose de nombreux avantages :
- TVA réduite à 5,5%,
- exonération de la taxe foncière sur 15 ans,
- pas de frais intercalaires (car les clients paient au fur et à mesure),
- des frais notariés (entre 2 et 3% du prix du bien contre 6% dans l’ancien),
- cumulable avec d’autres mécanismes comme le PTZ.
Attention : le PSLA est un produit de niche. Quelques milliers de ces opérations seulement sont réalisées chaque année, la majorité par des bailleurs sociaux. Se renseigner dans sa ville.
Bail réel solidaire (BRS)
Acheter son logement neuf jusqu’à 40 % moins cher que les prix du marché. Le dispositif dissocie le prix du bâti de celui du terrain. L’acquisition du terrain est assurée par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) avec lequel un bail de longue durée est signé.
Ce dispositif permet aux ménages aux revenus modestes (même plafonds de ressources que pour le PSLA) de devenir propriétaires de leur résidence principale dans les secteurs immobiliers tendus où les prix rendent impossible l’accession.
L’OFS achète un terrain et fait appel à un promoteur pour construire des logements qui seront vendus en vente futur d’état d’achèvement (Vefa). Mais contrairement à une opération de promotion immobilière classique, l’acquéreur n’achète que les murs, le foncier restant la propriété de l’OFS.
L’occupant du logement signe un bail de longue durée compris entre 18 et 99 ans et s’acquitte d’une redevance mensuelle pour la location du terrain, soit 2 à 4 €/m² habitable. En n’achetant que les murs et en bénéficiant d’une TVA à taux réduit de 5,5 %, le ménage paie un logement neuf 25 à 40 % moins cher que les prix du marché. Le BRS ouvre également droit au PTZ. Certaines collectivités locales accordent également un abattement de 30 % sur la taxe foncière sur le bâti.
Prêt Action Logement
Avec son taux de seulement 0,5 %, le prêt Action Logement (anciennement 1%Logement) fait partie des aides à ne pas rater.
Le Prêt Action Logement permet d’emprunter jusqu’à 40.000 € sur 25 ans à seulement 0,5 % (hors assurance obligatoire). Non seulement le taux d’intérêt est très faible, sans frais de dossier, ni de garantie ou de caution, mais, en plus, il peut servir d’apport personnel et financer les frais de notaire. Seule condition : le taux d’endettement global de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus.
Action Logement étant financé par une taxe versée par les entreprises, ce prêt est réservé aux salariés du privé d’entreprises de plus de 10 salariés.
Quels sont les avantages fiscaux dans le locatif?
Loi Pinel, prolongée jusqu’en 2024 :
Moyennant le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire, le fisc vous verse 12% du prix sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans.
Résidences services :
Soit vous percevez l’avantage Censi-Bouvard (11% du prix sur neuf ans), soit vous annulez fiscalement les loyers grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Enfin, l’usufruit locatif vous permet d’investir en ne payant que 70 % du prix du logement.
D’autres coups de pouce possibles
Les conseils régionaux, les conseils départementaux et collectivités locales (communautés de communes et communes) peuvent accorder des aides pour financer un projet de construction en 2021. Ces coups de pouce se présentent sous forme de prêts à taux réduit voire à taux zéro ou même des primes ou subventions.
ADIL – Passeport Accession :
Sous réserve d’être primo-accédant et de respecter les conditions d’éligibilité du PTZ, il est possible de recevoir une aide de 1 500€ à 4 000€ en fonction des communes.
Texte Mireille Mazurier – Architecture Bois
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